Кадастровая стоимость: где узнать и что с ней делать

Кадастровая стоимость — это оценка объекта, которую проводит государство для налогов и других расчётов. Её определяют массово, сразу для тысяч объектов, по единым моделям. Поэтому она редко совпадает с тем, за сколько объект реально можно продать, — иногда она ниже рынка, иногда заметно выше.

На что она влияет

• Налоги. Земельный налог и налог на имущество в большинстве случаев считаются от кадастровой стоимости.
• Аренда государственной и муниципальной земли. Плата часто привязана к кадастровой стоимости участка.
• Выкуп участка у государства арендатором или собственником здания.
• Госпошлины и сборы в отдельных случаях.
• Налог при продаже. Если квартира продана дешевле определённой доли кадастровой стоимости, доход для налога могут посчитать исходя из кадастра, а не из цены в договоре.

Поэтому собственнику или арендатору земли полезно знать эту цифру и вовремя замечать, когда она меняется.

Где узнать

Есть несколько способов.

1. Выписка о кадастровой стоимости. Росреестр выдаёт её бесплатно по запросу любого лица — через Госуслуги, сайт Росреестра или МФЦ. В выписке указана сама стоимость, дата, на которую она определена, и дата, с которой она применяется.
2. Выписка об объекте недвижимости. Стоимость есть и там, вместе с остальными сведениями. Но эта выписка платная, её стоит заказывать, если нужны и другие данные. Тарифы и виды — на странице о выписке из ЕГРН.
3. Публичная кадастровая карта на сайте Росреестра — для быстрой справки.

Для расчётов и споров берите именно выписку о кадастровой стоимости: в ней есть даты, без которых не понять, какое значение применять к конкретному налоговому периоду.

Как читать выписку о стоимости

В выписке несколько дат, и их постоянно путают:

Для налога важна именно дата начала применения. Если в течение года стоимость изменилась, нужно понять, какое значение действует для конкретного периода, — иначе легко ошибиться в расчёте или в споре с налоговой.

Как часто она меняется

Государственная кадастровая оценка проводится по графику, в регионах — раз в несколько лет. Между турами стоимость тоже может измениться: например, если у объекта изменились характеристики или исправили ошибку. Новая цифра появляется в реестре, а владелец узнаёт о ней обычно из налогового уведомления — то есть уже после того, как она применена.

Если стоимость завышена

Сначала разберитесь, откуда расхождение. Вариантов два.

Ошибка в данных. В реестре неверная площадь, этаж, материал стен, вид разрешённого использования участка. Модель посчитала объект по неправильным характеристикам. Тогда нужно подать заявление об исправлении ошибки в региональное бюджетное учреждение, которое проводило оценку.

Стоимость не соответствует рынку. Данные верные, но кадастровая оценка заметно выше рыночной. Тогда заказывают отчёт независимого оценщика о рыночной стоимости и подают заявление в то же учреждение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

Если учреждение отказало, его решение можно обжаловать в суде. Порядок установлен законом о государственной кадастровой оценке, а детали — сроки рассмотрения, требования к отчёту — проверьте на сайте учреждения вашего региона перед подачей.

Арендаторам государственной земли

Отдельная история — компании, которые арендуют участки у региона или муниципалитета. Когда арендная плата считается от кадастровой стоимости, её пересчёт автоматически меняет платежи. Новую сумму арендатор нередко узнаёт из уведомления арендодателя, когда переплата или долг уже накопились. Поэтому для таких участков стоимость стоит отслеживать так же внимательно, как для собственных.

Компаниям: следить, а не узнавать постфактум

Для одной квартиры достаточно раз в год проверить уведомление. У компании, которая владеет или арендует десятки объектов, ситуация другая: пересчёт стоимости по одному участку может заметно поменять налоговую нагрузку или арендную плату.

В Контур.Недвижимость кадастровая стоимость входит в отчёт об объекте. А если поставить объекты на мониторинг, сервис сообщит, когда стоимость пересчитают, — до того, как придёт уведомление или новый расчёт аренды. Так у бухгалтерии и юристов остаётся время проверить данные и, если нужно, подать заявление о пересмотре.

Застройщикам и арендаторам с большим портфелем мы подробнее рассказываем о мониторинге на странице для банков и застройщиков.