Проверка квартиры и участка перед покупкой

Реестр недвижимости отвечает на половину вопросов покупателя. Здесь порядок проверки целиком: что смотреть в ЕГРН, что запросить у продавца и где искать остальное.

Проверять объекты для клиентов

Ошибка при покупке недвижимости стоит дороже любой проверки. Хорошая новость в том, что основные риски видно заранее, если идти по порядку. Ниже — последовательность, которой пользуются сами риелторы. Мы не оказываем юридических услуг по сопровождению сделок, но этот список поможет понять, что спрашивать и у кого.

Шаг 1. Реестр: кто владелец и что висит на объекте

Начните с выписки из ЕГРН об объекте. Сверьте:

кадастровый номер и адрес — совпадают ли с тем, что в объявлении и в документах продавца;
площадь — расхождение с фактом намекает на перепланировку или ошибку в учёте;
вид права — единоличная собственность или долевая;
обременения — ипотека, арест, запрет регистрационных действий, аренда;
отметки — о судебном споре и о том, что собственник запретил сделки без личного участия.

Если владелец — гражданин, его имени в выписке не будет без согласия. Попросите продавца заказать выписку самому и сравните данные со своей. Какие бывают выписки и сколько они стоят — на странице о выписке из ЕГРН.

Шаг 2. История: как объект доставался владельцам

Вторая выписка — о переходе прав. Она покажет, сколько раз менялись хозяева и когда. Тревожные признаки — частые перепродажи, короткое владение у продавца, дарение между родственниками накануне продажи. Как разбирать такую цепочку, мы описали в материале о переходе прав.

Шаг 3. Документы продавца

Реестр не заменяет бумаги, на основании которых возникло право. Попросите:

договор купли-продажи, дарения или свидетельство о наследстве;
согласие супруга, если квартира куплена в браке и продаёт один из супругов;
справку о зарегистрированных в квартире — из ЕГРН её не узнать;
справку об отсутствии долгов за коммунальные услуги и капремонт;
если продавец — компания, решение о сделке и документы о полномочиях подписанта.

Для наследства обратите внимание на срок: если с открытия наследства прошло мало времени, могут объявиться другие наследники.

Шаг 4. Сам продавец

Проверьте, нет ли у продавца-гражданина дела о банкротстве и крупных исполнительных производств. Сделки должника, совершённые незадолго до банкротства, финансовый управляющий вправе оспорить. Если продаёт организация, полезно посмотреть её финансовое положение и судебные дела. Это сведения из открытых государственных источников: картотеки арбитражных дел, базы исполнительных производств, реестра сведений о банкротстве. Проверка занимает полчаса, а избавить может от многолетнего спора.

Шаг 5. Для участка — отдельный блок

Земля проверяется по своим правилам.

Что проверить	Почему важно
Категория земель	Не на каждой категории можно строить жилой дом
Вид разрешённого использования	Определяет, что именно разрешено возводить
Установлены ли границы	Без межевания площадь и контуры могут оспорить соседи
Объекты на участке	Дом, который стоит, но не зарегистрирован, — отдельный риск
Зоны с особыми условиями	Охранные зоны сетей и водоохранные зоны ограничивают стройку

Часть сведений есть в выписке, часть — на публичной кадастровой карте Росреестра. При сомнениях стоит заказать выезд кадастрового инженера.

Шаг 6. Повторная проверка перед подписанием

Между первым просмотром и сделкой проходят недели. За это время на объект может лечь арест или новый залог. Поэтому выписку заказывают ещё раз непосредственно перед подписанием договора.

Красные флаги

Эти признаки не обязательно означают мошенничество, но точно требуют остановиться и разобраться:

цена заметно ниже рынка без понятной причины;
продавец торопит и предлагает сделку «завтра»;
продаёт представитель по доверенности, а встретиться с владельцем нельзя;
в квартире зарегистрированы люди, которые не выписываются до сделки;
продавец просит указать в договоре цену ниже фактической;
объект недавно получен по наследству или в дар, а его уже продают.

Если флагов несколько, лучше пригласить юриста или отказаться от сделки: сэкономленное на проверке несопоставимо с риском потерять объект.

Как делать это потоком

Одному покупателю хватит Госуслуг. Агентству, которое ведёт десятки объектов одновременно, проще получать отчёты в Контур.Недвижимость: собственники, история перехода прав, обременения и кадастровая стоимость — в одном документе, а по списку объектов строится сводный отчёт. Объекты в работе ставятся на мониторинг, и о новом обременении вы узнаете из уведомления, а не в день сделки.

Когда проверка пройдена, сделку можно провести электронно, не собирая стороны в МФЦ. Порядок работы для агентств описан на странице для риелторов.

Проверять объекты для клиентов

Если вы агентство или банк, покажем, как проверять объекты пакетно и следить за изменениями.

Отправляя форму, вы соглашаетесь с политикой обработки данных.

Смотрите также

Частые вопросы

Достаточно ли одной выписки из ЕГРН?

Нет. Выписка покажет владельца, обременения и отметки о спорах, но не расскажет о прописанных людях, долгах продавца, перепланировке или правах наследников. Эти пункты проверяются отдельно.

Когда заказывать выписку — заранее или в день сделки?

Дважды: в начале переговоров, чтобы не тратить время на проблемный объект, и непосредственно перед подписанием, чтобы убедиться, что за это время не появился арест или новый залог.

Можно ли проверить, что выписка, которую дал продавец, настоящая?

Надёжнее заказать свою. Это недорого, а риск получить старую или исправленную бумагу исчезает полностью.

Что проверить у участка, кроме собственника?

Категорию земель и вид разрешённого использования — от них зависит, можно ли строить дом. Ещё — установлены ли границы: если нет, площадь и конфигурация могут оказаться спорными.