Аренда помещения под бизнес: как проверить арендодателя и объект

Офис, склад, торговая точка — для большинства компаний аренда помещения одна из крупнейших статей расходов. При этом договор аренды часто подписывают после единственного просмотра, поверив арендодателю на слово. Проблемы всплывают потом: помещение оказывается в залоге у банка, сдаёт его не собственник, а через полгода приходит новый владелец и предлагает другие условия.

Большинство таких сюрпризов видно заранее, если потратить вечер на проверку.

Шаг 1. Выписка из ЕГРН

Начните с того, что запросите сведения об объекте из Единого государственного реестра недвижимости. Это можно сделать через Госуслуги или сайт Росреестра, а компаниям с большим количеством объектов удобнее специализированные сервисы.

Что смотреть в выписке:

• правообладатель — совпадает ли он с тем, кто подписывает договор;
• вид права — собственность, хозяйственное ведение, аренда;
• обременения — ипотека, арест, существующая долгосрочная аренда;
• характеристики — площадь, назначение, этаж. Сравните с тем, что вы видели на просмотре и что указано в договоре.

Отдельно обратите внимание на назначение. Если помещение числится жилым, а вы собираетесь открыть там магазин, это проблема, которую договор аренды не решит.

Шаг 2. Полномочия арендодателя

Если помещение сдаёт сам собственник-организация, проверьте, кто подписывает договор. Это должен быть руководитель по данным ЕГРЮЛ или человек с доверенностью. Как проверить саму компанию — по тем же правилам, что и покупателя, мы описали в статье о проверке контрагента.

Если сдаёт не собственник, а арендатор, то есть речь о субаренде, попросите:

• договор аренды с собственником и убедитесь, что срок его действия не меньше вашего;
• письменное согласие собственника на сдачу в субаренду.

Помните, что субаренда живёт ровно столько, сколько основная аренда. Если договор вашего арендодателя с собственником прекратится, вам придётся договариваться заново.

Шаг 3. Обременения: что они значат для вас

Ипотека. Сама по себе не делает аренду невозможной, но если залогодержатель обратит взыскание на помещение, у объекта появится новый собственник. Стоит выяснить, согласован ли договор аренды с банком.

Арест. Серьёзный повод отказаться. Помещение под арестом может быть изъято или продано с торгов.

Действующая аренда. Если в реестре есть зарегистрированная аренда на другое лицо, прежде всего уточните, почему.

На что обратить внимание при осмотре

Документы — половина проверки. Вторая половина — само помещение и то, как ведёт себя арендодатель:

• сравните план с реальностью. Перепланировка, не отражённая в документах, может обернуться претензиями к арендатору;
• узнайте о коммунальных платежах. Есть ли долги по помещению и кто платит за свет, воду и отопление — вы или собственник;
• спросите о прошлых арендаторах. Почему они съехали — вопрос нормальный, и уклончивый ответ уже информация;
• настороженно относитесь к спешке. Если арендодатель торопит с подписанием и предоплатой за несколько месяцев, это повод проверить всё ещё раз.

Шаг 4. Договор и регистрация

Договор аренды здания или помещения на срок от года подлежит государственной регистрации. Если его не зарегистрировать, в отношениях с третьими лицами — например, с новым собственником — он может не сработать в вашу пользу.

Регистрацию можно провести электронно, подписав договор и заявление квалифицированными подписями. Для этого руководителю нужна электронная подпись.

Шаг 5. Когда аренда уже идёт

Проверка в день подписания — это снимок. Через год у помещения может смениться собственник или появиться обременение. Для одной точки достаточно раз в год повторно заказывать выписку. Для сети магазинов или компании с десятками складов это уже отдельная работа.

Здесь помогают сервисы вроде Контур.Недвижимость. Сведения сразу по нескольким объектам собираются в сводный отчёт, а объекты можно поставить на мониторинг: сервис сам сообщит о смене собственника, появлении обременения или изменении кадастровой стоимости. Для сетей есть массовая выгрузка и API, чтобы встроить данные в свою систему.

Документы по аренде без бумаги

Ежемесячные счета и акты по аренде — классический поток первички, который удобно перевести в ЭДО. Арендодатель выставляет документы электронно, бухгалтерия подписывает их в пару кликов, и в конце года не нужно искать потерянный акт за март. Если банк спросит об арендных платежах в рамках проверки по 115-ФЗ, комплект документов найдётся за минуту.

Короткий чек-лист

1. Выписка из ЕГРН: собственник, обременения, назначение.
2. Полномочия подписанта или документы на субаренду.
3. Проверка арендодателя как контрагента.
4. Регистрация договора, если срок от года.
5. Мониторинг объекта на время аренды.
6. Первичка по аренде — в ЭДО.